賃貸借：民法改正

LIBRA 2018.4を参考に

賃貸借ルール（民法改正点）

１　存続期間の上限伸長
　２０年→５０年へ

２　目的物一部滅失時ルールの見直し
①賃借人の帰責事由によらない目的物の一部滅失
　→当然に賃料減額（新法６１１条１項）
②一部滅失により使用収益が不能となり目的達成できない場合、賃借人の帰責事由の有無にかかわらず、賃借人は契約解除可能（同２項）。
　帰責事由がある場合は、債務不履行の一般原則（賃貸人による損害賠償請求）

３　賃貸人たる地位の移転およびその留保
　対抗要件を備えた不動産賃貸借人につき、賃貸人たる地位を譲渡人に留保できるように（新法６０５条の２）
　→一種の転貸借関係が作られることに。転貸借新法６１３条の適用は解釈に委ねられる）
　譲渡人・譲受人（またはその承継人）間の賃貸借が終了すると、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は譲受人に移転（新６０５条の２）。
　∵従前の内容で賃借人の地位を保持できるようにした。賃借人保護

４　不動産賃借人による妨害の停止の請求等
　対抗要件を備えた賃借人による、賃借権に基づく妨害排除請求権・返還請求権が明文化（新６０５条の４）。
　対抗要件備えない場合は解釈に委ねられる。

５　原状回復義務
　賃借人による原状回復義務の明示（新６２１条）。
　あわせて、通常損耗や経年変化は義務の対象となる損傷に該当せず、また帰責事由によらない損傷もその対象外に。
　任意規定ではあるが、消費者である賃借人との関係では、本規程よりも消費者に不利な特約を設けても、消費者契約法１０条により無効となる可能性あり。

６　敷金
　敷金の定義、返還債務の発生時期、充当の規律が整備（新６２２条の２）。
　ただし従来の判例を明文化したということにとどまり、影響は基本的にないか。
消費者契約法につき原状回復義務に同じ。
　なお「動産」賃貸借にも適用

７　経過措置（附則３４条）
　施行日以後に締結された契約に適用される。
　しかし施行日前に締結された契約であっても、６０４条２項（更新の上限）は施行日後に更新合意がされるとき、６０５条の４（賃借人による妨害請求）は施行日後に妨害があったときに適用される。